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[新闻转载] 【日照房价】地价暴涨,日照人买房该如何选择?

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发表于 2019-5-9 14:12:48 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
018年的春天,日照人抢房抢疯了!
2019年的春天,日照房产抢地抢疯了!
4月4日,2018A-25地块(南王家庄拆迁区)经过191轮竞拍,临沂碧桂园房地产最终以6.92亿拍下,楼面价达7278元/平米,折合每亩1358万,时隔6年之后,日照终于又出现千万地价,而这次是本地房企与外来房企之间狭路相逢勇者胜壕者胜的战役,惊心动魄的两个半小时竞拍过程,真正让人看到了资本的力量,而最终竞拍结果落锤后,也几乎短时间内刷遍了日照人的朋友圈。
经过2018年房价暴涨,供不应求的日照房价大牛市后,粮草充足,财大气粗的日照房企们普遍从缺钱变成了不差钱,参加土地招拍挂时也更有底气,地价也随之水涨船高。

首先,为什么要算楼面价?
正常来说,楼面价作为开发商成本核算的数据参考,其实并不决定销售价格,因为最终楼盘定价还是会随行就市,开发商在土地成本外,还有建安工程费及各类税费、销售费用、基建费用等十多类成本因素,而对于日照这种房价已经接近准二线城市的房地产市场来说,最终房价是土地成本的2-3倍才能保证高额利润,如果低于2倍,恐怕日照房企就要做亏本买卖了,所以对应目前南王庄片区周边二手房一万五六的均价来说,碧桂园7278元/平米的楼面价,还是留有充足盈利空间的。
而2018年,虽然日照房价一年内暴涨了三分之二的均价,但对去年开盘的日照房企来说,2017和2018两年通过招拍挂拿下的地,对应的其实是之前日照六七千的房价,楼面价大部分两三千左右。开发区高新区等地块更是一千多的楼面价,像安泰壹号学府、悦湖湾,兴业翰林府邸、太阳公馆等去年新市区卖到一万七八的学区房,海景房当初拿地成本楼面价也不过三千多,所以,在原有的地价下,日照的房企目前的土地成本所占比例是非常低的,也存在巨大的土地溢价空间的。
而对于政府来说,在营改增、国地税改革、地方债高企,实体经济和贸易低迷的多重压力下,对于土地出让金的饥渴程度自然与日俱增。而通过掌控房地产最上游土地供应资源,为了在招拍挂过程中攫取更大土地出让金回报,让因房价暴涨赚的盆满钵满的房企手中的财富加速回流到政府手中,自然是乐于看到土地价格在抢地大战之下,水涨船高。毕竟市场经济下,地方政府已经在蜕变为一个个的经营主体,甚至借助国企直接下海与民营经济正面搏杀。

所以,当地价屡创新高时,其实房企在为去年的房价暴涨红利还债,房企腰包鼓了,拍地价格不提高的话,最终政府腰包还是干瘪的,所以也不难理解曾经严格限制市外房企拍地之后,这次突然放进来碧桂园,新城控股这样的洪水猛兽进来抢地。
所以,并不是地价将催动日照房价暴涨,而是现有日照房价必然倒逼地价与之匹配。


2
为什么是碧桂园?
去年,曾经很多人把日照房价暴涨的原因推给了碧桂园,加上当时正处于舆论风头浪尖的碧桂园正在被各路媒体,自媒体口诛笔伐,风雨飘曳,摇摇欲坠。
从2018年元旦之后,网络上爆出碧桂园已经在日照拿下大润发夜市地块开始,就争议不断,而在碧桂园对外宣传开盘价格将在一万一二的宣传攻势下,周边大润发片区现售楼盘和二手房也从均价七八千一路高涨到九千一万。但当大家的房价都涨上来之后,7月份,碧桂园开盘一贯的价格战套路却打了各大房企一记闷棍,精装修8800起价,均价1万出头,加上微信抢房,几分钟内几乎清盘售罄。随后开盘的五莲和岚山项目虽然去化率没有日照项目高,但是短短半年,碧桂园就在日照市场回收款突破10亿,更挺进日照纳税企业50强。
而在媒体口中几乎要大厦崩塌的碧桂园,2018年的销售额却达到了7287亿元,比2017年5008亿几乎暴涨一半,似乎媒体记者们除了多了几趟免费旅游,几个香奈儿外,并未对碧桂园的销售业绩造成丝毫影响,碧桂园依然在全国开疆扩土,深耕三四线城市市场的同时,不断下行到五六线甚至乡镇市场,还出现了像江苏句容市华阳镇上同时五个碧桂园楼盘在售的盛况,可以说碧桂园是2018年全国三四五线城市房价暴涨的最大赢家。
甚至可以说,在完全的市场规则竞争下,被圈养太久的本地房企面对从一二线到三四五甚至乡镇市场全面覆盖的碧桂园等外来房企的降维打击下,几乎是很难有招架之力的。

而这次刺刀见红,狭路搏杀的南王家村地块抢地大战,释放的信号太多值得回味的地方,政府今年第一次放外地房企参加招拍挂,就几乎碾压式的让本地房企们感到绝望,让人看到了就没有碧桂园抢不下来的地。
在犹如狮入羊群的窘境下,难道我们寄希望于再引入一只老虎来与之狮口夺羊,保护我们本地房企?
当然,与日照之前波澜不惊的旧城改造地块招拍挂相比,这次堪称惨烈的旧城改造项目抢地,难道意味着曾经日照的江湖规矩从此要变了?而以后的城中村改造,本地房企是否还愿意十年磨一村的去垫资出人配合回迁安置?
可以预见,碧桂园不是开始,新城控股也不是结束,未来已来,正在竭力渠道下沉的全国性大房企们,将会越来越多来到这块房价与地价之间还存在巨大差额的海滨城市,牛羊逐水草而肥,资本逐利益而涨,日照未来必然迎来更多全国性房企加入,而2019年春节后的土拍市场,日照几大国企频频举牌,顺风顺水不断拿下优质地段,相比之间,本地民企拿地要么按部就班,要么惨烈无比,要么格外寂寞。
随着拿地成本的不断高企,融资难度的不断增加,可以预见,2019年,日照的民营房企在外地大房企和本地国企的双重挤压下,必然迎来新一轮的洗牌,对于重资金的房地产业来说,没钱拿地的中小房企,未来必然考虑是等现有地皮消化完,无房可买后的产业转型?还是豪赌拿地后资金链后续困难让企业发展陷入僵局?
日照不相信眼泪,市场不怜悯败者,未来的日照房地产必然迎来新的洗牌和动荡。

3
日照房价会继续暴涨吗?
从前两篇房价文开始,就不断有读者加我微信,询问此时买房是否合适?日照未来房价是否继续暴涨?买哪里的房子合适?什么时候下手最合理?
在此,继续重申个人观点:日照房价已经不存在继续暴涨的潜力,但是2019年下行空间也非常有限,日照房价将进入长期平稳期,但不排除个别资金压力大的项目会急于去化,局部性的折扣优惠出售,但不会影响整体房价走势。
所以,对于刚需和改善性购房群体来说,不存在最好的购房时机,手里钱足够就选择出手即可,至于投资性购房,待涨潜力有限和房产税正提上颁布日程的前提下,不建议大面积囤房。
而以地价暴涨来预判日照房价必然还会继续暴涨其实是非常不理性的,日照上一个地价千万的项目,相信很多日照人还记忆犹新,2013年1月23日,山东海纳房地产以总价9.11亿,单价1008.86万拍下2012A-55地块(现安泰壹号学府、兴业翰林府邸用地),当时也是所谓业内人士预言:此地块必然随着楼市复苏,供销两旺的市场带动下,土地成本的提升必然带动房价的提升。
但是随后发生的事,不用我讲述,相信大家心中已经很清楚。
所以,地价的暴涨必然带动日照整体房价继续暴涨的可能性并不大,拿地成本高企只会让房企拿地开发风险加大,同时也固然会短时间内带新市区周边一二手房的小幅上涨,但最终决定房子价格的,并不取决于居住功能,房子价值70%的其实都是金融属性,而像股票、黄金、基金、比特币等金融产品最重要的就是未来预期,也就是大家都觉得会涨时,都趋之若鹜;而觉得未来会跌时,都无情抛弃,而不管是房子还是其他金融产品,一旦没有了流动性,贬值速度会远远超出你的想象。
而日照目前的房价已经透支了未来至少5年内的预期增值,上海易居房地产研究院3月28日发布的《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》里,日照已经以150%的偏离度名列全国50城第一,如果把房子作为金融产品来投资,对于日照人来说,可能未来暴涨的心理预期,最终会回归市场规律的冷酷现实。

4
日照那里的房子还值得买?

虽然并不看好日照房价未来上行潜力,但这仅限于投资性囤房群体而言,对于广大刚需购房和改善性需求的群体来说,依然有充足的购房需求来依靠惨淡的工薪收入去应对高攀不起的房价,求得一室蜗居,寻得容身之所。
所以,笔者也针对日照目前新市区、老城区、山海天、石臼、开发区、高新区6大板块逐一剖析各自现状和未来潜力,也希望可供读者们予以参考。
同时,对于有二孩家庭扩大居住面积,追求新市区最好学区改善性需求的群体,建议谨慎性选择,量力而行,毕竟这两年,政府也加大了对教育资源分配和新的中小学建设,现在的优质学区房,未来不一定继续划入,现在的弱势学区,未来存在新中小学建设的预期,没必要盲目的倾家荡产一味去往天宁、新营、金海岸或者北京路学区挤,毕竟对孩子的陪伴成长和关心学习,肯为孩子更多兴趣的培养投入才是最好的“学区”。
对于单身购置婚房或者农村进城群体,也可以考虑现及早出手,先购买低价位地段,小户型的楼盘,先满足置业,以后再考虑改善性需求,毕竟房价必然跟货币实际购买力匹配,钱留在手里真的会贬值的,房子不及早买上,将来真的会买不起的……

2019年日照购房区域参考
01
大拆大建的老城区

老城区片区,作为自金代日照设县以来的县治中心区域,有河山,丝山,黄山等群山环绕,加上营子河,香店河等城区穿越,地势平坦,土地肥沃的日照老城区自然是绝佳的规划沃土,但是1996年市政府的东迁到营子村,向海而生,从此老城区就失去了发展的先机,十几年来,日照老城区快成了弃子、
尽管从百货大楼,太阳城,到利群商城一线的海曲路上,直到2008年前,依然曾经是日照人气最旺的商圈,但是从卫星地图上可以看到,老城区的城中村太多了,基本以香店河为界,向东都是高楼林立,小区密集,而往西是大片大片的城中村和拆迁区,而破破烂烂且缺乏规划的老城区环境几乎成了日照这座海滨旅游城市的疤痕,小县城格局下的老城区与高标准规划的新市区形成截然不同的口碑评价,但经济变革的八九十年代遗留的既得利益土著群体,使得巨大的拆迁成本让历任政府都有心规划,无心拆迁,虽然借着2016-2018三年棚改政策的东风,大拆大建下的老城区终于拆出来大片的可规划用地,东港区也推出了区政府广场南片区的规划,效果图自然让人心潮澎湃,但能否成为老城区重新崛起的起点,依然需要等待,毕竟列入拆迁计划而依然未拆完,建好的城中村太多了,错综复杂的利益关系,也让城关几个村的拆迁安置工作始终步履蹒跚。
由于老城区始终被新市区的资源性吸血,优质的行政,教育,医疗,商业资源不断从老城区被吸附到新市区,老城区的面黄肌瘦,成就了新市区的如花似玉,靠棚改政策补血的老城区却又陷入了拆迁成本不断攀升的僵局,长期来看,老城区的价格上行潜力有限,尤其汽车站的搬迁,让老城区更将沦为纯粹的生活居住区,而中央活力区的规划更是完全抛弃老城区,丹阳路西的城西区域更是缺少优质的教育和医疗,商业资源,未来增长潜力必然取决于教育、医疗等资源的布局和商业项目的引入。
购房群体建议:刚需群体,农村进城置业。
02
如日中天的新市区

2008年对于日照的房产发展绝对是个里程碑,依靠新市区的建设,兴业,安泰,天宁等本土房产公司个个从几亿规模往几十亿起飞,过去十年,日照主城区人口从30多万增加到八九十万,而新增城市人口大部分在新市区,巨大的城市化人口红利也让投资新市区的房产企业得到巨大的回报,集中了最优质的教育资源,加上行政资源集中,总部经济和人才聚集,以及新的医疗资源,高标准的商业规划,中心活力区,淄博路,青岛路等CBD商务中心的规划,作为宠儿,新市区在这一轮的房价暴涨后,也成为了日照房价的风向标,领头羊。
可以预见的是,本身已经坐拥日照最好的教育学区和行政,商务资源的新市区,随着万象汇、万达,世茂以及爱琴海等城市综合体的陆续建成,加上中央活力区和青岛路天际线等优质资源的促进,新市区依然是众心所向的第一购房意向选择,只有价位无力承担的前提下,才会退而求其次选择其他区域。
购房群体推荐:改善性,投资性购房
03
前途未知的石臼


“一条铁路桥,房价两重天”,铁路桥,矿石码头几乎成了石臼人的两块心病,也影响着石臼的房价增值空间,作为因港而兴的建成区,石臼曾经有过无法企及的辉煌,靠码头生存的大批港务局员工和就业群体,外贸,物流公司以及大量合资企业,民营企业让石臼拥有更多的产业工人群体和国际视野,曾经石臼人是最肯消费,最会生活,吃喝玩乐最精通的,但是近几年的外贸行业不景气,也影响着石臼的各类投资和可持续发展,尽管退港还海的“海龙湾”,铁路桥南移,中心活力区的规划会给石臼带来期盼已久的发展潜力,但是2014年就制定的4年时间完成铁路南移和石臼港区南迁规划,如今5年过去,进展并不乐观。
而从卫星地图上可以看到,作为一个成熟城区,石臼片区的建成率已经非常高,几乎没有多少城中村可拆迁用地和面积较大的市政规划用地,这也限制了石臼片区未来规划性的潜力增值空间,加上教育和医疗等资源短期内很难有质的巨大提升,所以,石臼未来二手房交换率可能较多,改善性需求会不断离开石臼片区,中央活力区沿海一线有增值潜力,其他区域价格趋向稳定,
购房群体推荐:投资性购房,刚需群体

04
潜力无限的山海天


如果说拿青岛跟日照对标,老城区对标城阳,新市区对标市南区的话,山海天未来对标的应该是崂山区,山海天片区一向是高品质的亲海居住区,大片的别墅区和旅游度假区姑且不谈,日照本地人购房向来不太考虑山海天,东南季风带来的潮气让长期居住者选择慎重。
但是随着青岛路厉家庄子,前后大洼地块纳入中央活力区的核心地段,加上万达广场,东夷小镇等带来的超高人气,安泰悦湖湾,城投桂花园,国丰壹号院,招商莱顿小镇等几个品质大盘也带动山海天片区开始火了起来,而投资358亿的国医坛国际养生城配套三甲医院和北师大分校,一旦能真正落地,未来也必然炒热山海天片区的房价,更何况青岛地铁已经修到董家口,日照到董家口的轻轨也已经列入日照市未来发展规划,作为青日同城化的最前沿,主打旅游,休闲,康养,体育的山海天片区,会持续吸引外来购房者投资置业
购房群体建议:投资性,改善性,休闲养老

05
增值可期的开发区


曾经受制于片区内污染企业较多,开发区的房价始终不温不火,直到兴业和安泰搞了两大万人社区大连花园和未来城,不缺地的开发区才开始进入刚需购房群体的视野,而随着山钢,日钢,长城汽车等万人企业的生活区陆续落户开发区,高铁西站,省运会主赛场3万人日照体育中心都落户奎山片区,可以预见,开发区未来必然取代老城区和石臼,成为工薪阶层购房的首选,而目前开发区房价尚处于可以接受价位,但片区内可购房源较少,尚待后续开发,未来增值潜力看涨,毕竟可开发用地多意味着未来政府规划和市政配套会越来越完善,而高铁西站周边开发度不高,存在未来规划高铁新区的可能性,值得长期关注,毕竟青盐铁路加鲁南高铁,汽车总站以及日照机场,加上高速,国道等综合性日照交通枢纽,未来此处必然是产业发展和外来房企投资的热门区域,也将是日照房价相对增幅潜力最大的区域。
购房群体推荐:投资性购房,刚需群体
06
次中心居住区高新区


高新区地跨日照,香河,秦楼,河山四大街道,长期以来处于日照楼市被遗忘的片区,但是由于高新区没有开发区企业污染的担忧,加上多条东西主干道直达新市区和大学城,反而对很多在新市区买不起房的群体来说,成了退而求其次的良好选择。随着高新区新的行政中心的建设,香店河流域生态环境的改善,尤其鸟语花香的艳阳路两侧,也成为了追求价格与品质刚需购房的选择,而近邻市民体育公园的裕升华庭,潍坊路上的梦想成真花园等项目2018年也基本价格翻番,倍受追捧。
可以预见,高新区未来在教育,医疗,商业等资源未有明显大规划和基建的前提下,更多会作为买不起新市区,山海天,又不愿意在老城区,石臼选购二手房的白领刚需群体,退而求其次的纯生活片区,当经济状况明显改善后,肯定还是向东换房为主,毕竟目前高新区的教育,商业,医疗等资源还远不能跟新市区相比,

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本文来源(微信公众平台):日照市,作者:笨笨小飞
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